房价没有天花板,下一个接力上涨的城市会是谁?

栏目:有声 来源:苏州之窗 时间:2019-09-23




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房价有天花板吗?


从长线的角度来看,没有。


因为只要经济持续发展,货币持续增发,纸币的购买力不断下降,那么物价就会永远上涨,没有尽头,房价也是一样。


我们已经看过很多类资产的几十年甚至百年价格曲线,都是螺旋上升的态势,从不回头。


房价长线没有天花板,短线却一定会有,这个短线可能是五年、十年甚至更久。


中国的房价启动,源于1994年的城镇住房制度改革。我国城镇住房由以前的单位分配改为成本价购买,同时将房产所有权由国有转为职工个人所有,当时这一制度只是在部分城市和单位推行。


1998年,住房改革继续深化,开始全面停止住房实物分配,将住房推向市场并商品化。


1998到1999年是一个过渡期,2000年后,国家强制停止福利分房,但是商品房市场并没有迅速启动,一是人们还没从福利分房的传统思维中跳脱出来,二是买房需要资金量较大,大部分人还没有积累起足够的资金,又缺乏贷款意识,所以,房地产市场十分冷淡。


房地产市场真正觉醒是在2003年以后,2004、05年从一线城市开始启动,大家都知道,2005年之前,北京、上海、深圳这些城市的房价普遍是每平米几千元,当时地价不高,主要就是地价加建造成本加上合理的利润。


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一线商品房市场为何最先觉醒,原因有以下几点:


一是一线外来人口多,对住房需求量更大;


二是一线城市收入高,与当时几千元的房价相比,有强大的购买能力,当时一线普通职员月薪为3000到5000元,经理岗为5000-8000元,而房价大多在4000-8000元每平米。


今天来看,尤其和家庭年收入相比,房价是明显被低估的,但是当时很多人并没有意识到,大家仍然习惯拿月收入和房屋总价去做对比,最流行的说法就是多少年不吃不喝才能买一套房,唱空论从03年开始就大有市场;


三是住房贷款逐渐普及,有了杠杆的助力,货币呈几何倍数扩大,购房群体急速扩大,购房能力发生了质变。


四是房产开始快速上涨后,刚需恐慌上车,大量投资客也随之进场。民众认知一旦觉醒,力量排山倒海,大家把手里的资金争先恐后投入楼市,加上银行贷款的多倍放大效应,多方推动下,房价开始全面启动。


楼市是什么?楼市如同一艘万吨巨轮,启动它需要数不尽的燃料,而一旦开始启动,就再没有什么力量可以阻挡。


这艘万吨巨轮启运之后,乘风破浪,排山倒海,最终上涨的速度和倍数突破了所有人想象的边际。


一线大涨之后,后期又带动了二线和三线的大涨。


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从2004年到今天,中国楼市大涨已经十五年,从一线城市来看,涨幅大约是12-15倍,二线,三线的涨幅倍数依次递减。


依照过往十五年的规律,三年左右一波大涨,房产翻倍,三年后再翻倍,屡试不爽。


以北京楼市的历史来看,2006、2009、2012、2016,四个楼市大年,四次大涨,加上平常年度的小涨,一共上涨了十多倍,那么,未来这个规律还会再持续吗,三年翻倍的奇迹还能再上演吗?


答案是:已经不可能了。


我为什么这么笃定?十五年都在疯涨的楼市,为什么也会有止步的一天,是因为政府的调控吗?并不是,政策之手终究斗不过市场之手。


是因为过往十五年是楼市野蛮生长的草莽时期。


楼市起步的2004年,人们不懂房子的价值,也不懂杠杆的威力,楼市是一个被低估的,到处都是洼地和机会的庞大市场,可经过十五年的不断修订,漏洞基本已都被堵上,连最后的洼地四五六线也全部补涨,聪明人都被教育成了专业炒房客,而中国从来不乏聪明人。


更重要的是,单纯的放水已不能再推高楼市。


现在一有降准几千亿,万把亿的消息放出,马上有人大喊,放水了放水了!楼市又要大涨了!


我只能说,脑回路太简单,放在2008年,北京均价只有一万,其他城市不过几千,楼市如同成长初期的小怪兽,四万亿如同洪水,大浪打来,的确可以让它翻番;


但到了今天,一线6万,二线三万,三线一万,巨兽哥斯拉已经长成,每次区区几千亿,上万亿的水量,对哥斯拉来说,不过是连毛都浇不湿的毛毛雨罢了。


想让哥斯拉再长大一倍需要多少资金量?4万亿乘以6,24万亿够吗?远远不够,质量越大,推动的力量越需要成倍增加,50万亿,还有点可能性。


所以,现在一次次的6千亿也好,1万亿也好,对于庞然大物的楼市来说,早已不是席卷而来的洪水,而只是小水滴灌罢了,不要说推动,能维持现有价格已经不易。


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目前,这个市场已经没有什么肉眼可见的机会。不仅如此,投机过盛,带来的必然是价值高估。现在很多城市已经估值过高,需要重新修订价值。


比如重庆,成都,比如南京,武汉,杭州等城市,现在都在房价回调的价值修订期。


以不限购的重庆为例,2017年年底到18年年初又启动了最后一波上涨,涨幅约为30%,这波上涨多为最后入场的投资客带动,去年下半年,重庆终于进入了漫长的下跌期,目前跌幅为20%左右,成都跌幅也基本接近。


说了这么多,也许你对中国楼市的未来会有些失望,民众早已觉醒,洼地都已填平,放水也没有用,那房子还能买吗?


我要告诉你的,正是全民靠房子致富的年代已经永远过去了,你不甘也好,不信也好,事实已是如此。


普通人蒙眼发财的机会已经逝去,但聪明人,善于学习的人,面对楼市,依然有大量机会可以捕捉,并获取超越普通人的财富,为什么?


因为中国太大,房地产市场不可能一涨全涨,一落全落,一平全平,过去多年来的城市轮动已充分说明这一点。


局部洼地和小幅补涨永远存在,你只要能抓住下一个即将起势的机会和板块,及早布局,仍然可以收获房产增值带来的红利,只要楼市这碗水不是平的,不管在未来任何时段,轮动套利机会都会存在。


不过,楼市已步入成熟期,短期翻倍就不要想了,翻50%也基本没有可能,但是短期获得20-30%的收益却并不困难。


机会在哪里,下一个轮动的城市又会是谁?明月君会在下篇文章给出答案。




楼市大潮已过,但局部机会永远存在


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